Beratung

Beim Kauf einer Immobilie in Südafrika sollten Sie sich im Vorfeld eine Beratung unterziehen, damit Ihr Immobilienkauf in Kapstadt von der ersten Minute von Fachleuten begleitet wird.

Besonders ausländischer Käufer sollten vor Unterschrift unter eine Offer to Purchase (Kaufangebot) in jedem Fall folgende Punkte beachten: 

Benennung des Käufers: Wer soll Käufer der Immobilie werden? Es gibt zwei Möglichkeiten. Der Kauf einer Immobilie in eine Gesellschaft oder in den persönlichen Namen. Vor- und Nachteile müssen unter dem Nutzungszweck der Immobilie abgewogen werden. Fordern Sie von uns eine Beratung an!

Südafrikanischer Immobilienvertrag - Deutscher Anwalt in Kapstadt - Immobilienrecht

Beratung Kapstadt Immobilien Südafrika

Immobilienberatung - Kapstadt Immobilien kaufen

Fristen: In der Regel wird mit der Annahme des Angebots bereits die Zahlung des Deposits (der Anzahlung), in der Regel 5 bis 10% des Kaufpreises fällig. Damit setzt sich der Käufer automatisch unter Druck und kann schnell in eine Situation des Vertragsbruchs geraten, sollte er nicht umgehend die Anzahlung leisten können. Fristen ziehen sich weiterhin durch den gesamten Übertragungsprozess der Immobilie. 

Bemerkungen: Wählen Sie längere Fristen, bis zu 10 Werktage werden bezüglich der Anzahlung in der Regel nicht verwehrt. Wählen Sie bei anderen Fristen grundsätzlich immer längere Zeiten von 10 bis 15 Werktagen, um zeitaufwendige Überraschungen fristgerecht bewältigen zu können.

Ist eine Finanzierung erwünscht? Außer bei einem reinen Cash-buy (Zahlung des Kaufpreis ohne jedwede lokale oder deutsche Finanzierung) sollte der Käufer immer darauf achten, die vertragsauflösende Klausel bezüglich der Finanzierung des Kaufpreises nicht aus dem Kaufangebot streichen zu lassen. In der Regel können 50% des Kaufpreises lokal finanziert werden. Wird eine Finanzierung wider Erwarten nicht gewährt, erlischt das Kaufangebot und es kommt kein Kaufvertrag zustande.

Bemerkung: Bestehen Sie grundsätzlich auf diesen Zusatz in Ihrem Kaufangebot, um sich damit eine Hintertüre zur Flucht aus Ihrem Angebot offen zu halten.

Voetstoots (gekauft wie gesehen): Die Immobilie wird in der Regel in dem Zustand verkauft, in dem es sich bei der Besichtigung oder zumindest zum Zeitpunkt der Unterschrift unter dem Kaufvertrag befunden hat.

Bemerkung: Möchten Sie Änderungen vom Verkäufer vorgenommen haben, als Bedingung Ihres Kaufangebots, müssen Sie dies in Ihrem Kaufangebot schriftlich vermerken.

Frist zur Annahme des Angebots: Ein Kaufangebot ist in der Regel zeitlich befristet. Es kann als Druckmittel auf den Verkäufer angewendet werden, wenn man sie kurz hält.

Bemerkung: wählen Sie die Frist so, dass zum Zeitpunkt deren Ablaufs noch in Südafrika weilen, um die ersten notwendigen Schritte vornehmen und wichtige Unterschriften leisten können.

Fixtures and Fittings: Gegenstände, die fest mit der Immobilie verbunden sind, dürfen vom Verkäufer ohne vertragliche Vereinbarung nicht aus der Immobilie entfernt werden, wenn es verkauft wird. Hierunter fallen zum Beispiel Einbauschränke, Einbauküchen, Gartenpflanzen etc.

Bemerkung: Sollten Sie sich bei bestimmten Gegenständen, die Sie übernehmen möchten nicht sicher sein, ob sie zum Haus gehören, lassen Sie diese Sachgegenstände in Ihrem Kaufangebot auflisten.

Nominierungsklausel: In der Vergangenheit war es einem Käufer möglich, einen Käufer an seiner Stelle als Käufer in den Kaufvertrag einsetzen zu lassen, wenn dies durch die Nominierungsklausel vertraglich vereinbart wurde. Da mit dieser Klausel bei bestimmten Konstellationen die Übertragungssteuer eingespart werden konnte im Rahmen eines direkten Widerverkaufs, wurde diese Klausel dahingehend limitert, dass eine Nominierung noch am selben Tage der Vertragsunterzeichnung erfolgen muss, will man eine zweite Übertragungssteuer vermeiden.

Bemerkung: Sie müssen sich im Klaren sein, ob Sie für sich oder Ihren Partner oder eine Gesellschaft den Kaufvertrag unterzeichnen wollen. Machen Sie das in Ihrem Angebot unbedingt deutlich. Besondere Formulieren bei einem Kauf in eine zu gründende Gesellschaft sollten nur mit juristischem Beistand vorgenommen werden.

Zero-VAT-Geschäft: Sollte eine Immobilie von einem zur VAT (value added tax / Mehrwertsteuer) angemeldeten Verkäufer gekauft werden, zahlt der Käufer 14% VAT auf den Kaufpreis. In diesem Falle kann es ratsam sein, die Immobilie ebenfalls in eine Gesellschaft zu kaufen und diese Gesellschaft ebenfalls zur VAT anzumelden, um diese bereits vor der Übertragung einzubehalten (Zero-VAT-Geschäft) oder zu einem späteren Zeitpunkt vom Fiskus zurückfordern zu können. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Anteile der Verkäufergesellschaft zu übernehmen.

Bemerkung: Die Entscheidung diesbezüglich hängt vom Einzelfall ab und bedarf besonderer Kontrolle, gegebenenfalls auch der Geschäftsbücher des Verkäufers.

Provision vom Makler: Die Provision wird vom Verkäufer an den vermittelnden Makler bezahlt und ist demnach im Kaufpreis mit enthalten. Sie beträgt nach Art der Immobilie und je nach spezieller Vereinbarung zwischen 5 und 7,5% plus VAT.

Bemerkung: Achten Sie darauf, dass der Makler nicht von beiden Seiten eine Provision verlangt, ohne dies ausdrücklich bekannt zu machen und im Kaufvertrag wiederzugeben. Nur in den wenigsten Fällen kann ein Makler Provisionen von beiden Parteien verlangen.

Kosten: Die Kosten des gesamten Verfahrens sind vom Käufer zu tragen; so auch die Kosten des Notars, auch wenn dieser vom Verkäufer bestimmt werden kann.

Bemerkung: Verhandeln Sie mit dem Notar über einen Rabatt seiner Gebühren. Nicht selten geben Notare bis zu 50% Rabatt auf ihre Gebühren.

Zusammenfassung: Es gibt in Einzelfällen immer wieder Klauseln, die von den Standardverträgen der Makleragenturen abweichen können. Lassen Sie sich alle Klauseln vom Makler erläutern. Die Zeit muss der Makler sich nehmen, denn er verdient sein Geld mit Ihrer Unterschrift.
 
Sollten Sie sich nicht sicher sein, so gehen Sie lieber zu einem deutschsprachigen Juristen und lassen Sie sich die Klauseln erklären. Die meisten Makler verfügen über Kontakte zu deutschsprachigen Juristen am Kap.

Für eine weitere Beratung stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Ihr Kapstadt Immobilien Team

Christoph von Kalckreuth

Deutscher Anwalt Kapstadt Immobilien