Immo-Guide

In Kapstadt läuft die Suche nach einer Immobilie in der Regel über eine der vielen Immobilienagenturen in Südafrika. Unser Immo-Guide beschreibt einen Immobilienkauf und seine Besonderheiten ausführlich. Ebenso bietet das Internet und viele Wochen- und Monatsmagazine aber auch über die wöchentliche Beilage der Tageszeitungen einen guten Überblick über den Immobilienmarkt. 

Immo-Guide Südafrika - Kauf oder Verkauf von Immobilien in Kapstadt

Immo-Guide Südafrika Immobilien Kapstadt


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Der Kauf des Grundstücks oder des Hauses selbst gestaltet sich dann fast immer nach dem folgenden Schema: 
 
Es findet sich eine interessante Immobilie mit Hilfe eines Maklers. Nach der Besichtigung kommt früher oder später die Entscheidung „das ist es". 
 
Der Käufer gibt dann ein Kaufangebot ab, die sog. „Offer to Purchase". Es wird in der Regel vom Makler aufgesetzt bzw. es wird ein Standardvertrag ausgefüllt. 
 
Ist das Angebot unterzeichnet, überbringt der Makler das Angebot dem Verkäufer, der nun die Möglichkeit hat, das Angebot so anzunehmen oder aber ein Gegenangebot abzugeben. Dies geschieht dann unter Korrektur des existierenden Angebots. 
 
Der Makler überbringt nun das Gegenangebot dem Käufer, der annehmen oder ebenfalls ein erneutes Gegenangebot abgeben kann bis es letztendlich zu einer Einigung kommt oder eben auch nicht. 
 
Der Vertrag geht dann zu einem Notar, der vom Verkäufer bestimmt wird, steuert nun die weitere Ausführung des Vertrags. Sämtliche erforderlichen Dokumente, Zertifikate usw. laufen bei ihm zusammen. Von ihm wird die Zahlung der Übertragungssteuer und die anteilige Grundstückssteuer vorbereitet. 
 
In der Zwischenzeit wird die Anzahlung fällig, die entweder auf das Treuhandkonto des Notars oder des Maklers überwiesen wird. Desweiteren wird der Notar den Käufer frühzeitig nach der Restbetrag des Kaufpreises fragen oder zumindest eine Bankgarantie für den Restkaufpreis einfordern. 
 
Ungefähr sechs bis acht Wochen nach dem Vertragsschluss sollte der Käufer die Steuern und Gebühren an den Notar abführen, damit er eine Quittung vom Finanzamt erhalten kann, die für die Grundstücksübertragung erforderlich ist. 
 
Wenn das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist, bereitet der Notar die entsprechende Ablösung vor. Ist eine Finanzierung für den Käufer vorgesehen, kann er diese Eintragung vorbereiten, es sei denn, dass die finanzierende Bank einen anderen Notar dafür bestimmt hat. 
 
Ca. ein bis zwei Wochen vor dem Übertragungstermin sendet der Notar alle Dokumente zum Grundbuchamt. Dieser Prozess dauert je nach Arbeitsbelastung zur fünf bis zehn Werktage, oft auch länger, bis die Übertragung zur Registrierung aufgerufen wird. 
 
Am Tag der Übertragung zahlt der Notar nun den treuhänderisch gehaltenen Kaufpreis an den Verkäufer aus, abzüglich etwaiger Hypothekenschulden.
 
Wenn der Makler eine Anzahlung erhalten hat, so zieht er seine Provision von der Anzahlung ab und zahlt die Differenz an den Verkäufer oder den Notar aus. Die Zinsen aus den Treuhandkonten gehen an den Käufer. 
 
Der Makler übergibt nun im Regelfall die Schlüssel an den Käufer.

Immobilien-Guide - Nachfolgend einige wichtige Punkte, die beim Kauf einer Immobilie Beachtung finden sollten:

1. Der Kaufvertrag (Deed of Sale): 
Der Kaufvertrag wird in der Regel vom vermittelnden Makler aufgesetzt; in seltensten Fällen von einem Rechtsanwalt oder Notar. 
 
Dies ist ein entscheidender Unterschied zum deutschen Recht, für das ein notarieller Kaufvertrag Voraussetzung ist. Zwar verfügen Makler normalerweise über Standartverträge, doch mangelndes juristisches Wissen verhindert oft eine flexiblere Gestaltung des Kaufvertrags, was sich meistens ungünstig für den Käufer auswirkt. Denn der Makler ist in Südafrika fast ausschließlich für den Verkäufer tätig und verfolgt daher dessen Interesse nach einen Verkauf zum bestmöglichen Preis. Dies bedeutet natürlich auch eine höhere Provision für den Makler. 
 
2. Die Parteien (The Seller and the Purchaser): 
Hier wird festgelegt wer verkauft und wer kauft. Verschiedene Varianten sind denkbar: Privatperson, Gesellschaft (CC oder Pty) oder Trust. Mögliche Unterschiede bei der Käuferposition machen sich bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer bemerkbar. Ferner ist eine Zentralbankgenehmigung erforderlich, wenn der Kaufpreis für eine Gesellschaft zur Verfügung gestellt wird. 
 
3. Das Grundstück (The Property): 
Grundsätzlich ist jedes Grundstück im Grundbuchamt registriert und verfügt über eine Grundstücksnummer (Erf Nr). Ein Grundstück kann nur lastenfrei übertragen werden und dafür ist der mit der Übertragung beauftragte Notar verantwortlich. Ein Blick in die Grundstücksurkunde (Title Deed) gibt verlässlich Auskunft, ob evtl. Rechte Dritter wie Wegerechte oder Nutzungsrechte bestehen. Dieses Dokument reflektiert somit die Geschichte des Grundstücks. 
 
Bestehen Sie auf Einsicht in diese Urkunde oder auf eine Kopie, denn hier kann man immer wieder Überraschungen erleben. 
 
4. Die Anzahlung (The Deposit) 
Eine Anzahlung muss nicht geleistet werden, wenn sie nicht vertraglich vereinbart ist. Makler oder Verkäufer bestehen jedoch in der Regel auf eine Anzahlung. Sie Höhe kann unterschiedlich sein, wobei sie 10% des Kaufpreises nicht übersteigen sollte. Ferner sollte vereinbart sein, dass die Anzahlung dem Käufer zurückerstattet wird, wenn vertragsauflösende Bedingungen eintreten oder der Kaufvertrag schon nicht zustande kommt. In der Regel wird die Anzahlung nach Vertragsabschluß fällig. Daher sollte der ausländische Käufer darauf achten, unter Umständen eine längere Frist für die Anzahlung zu vereinbaren. 
 
5. Fristen: 
Die Fristen der Zahlungen von Anzahlung, Kaufpreis, Übertragungssteuer und Notarkosten können frei vereinbart werden. 
 
Ist der Käufer in Südafrika im Urlaub, ist zu berücksichtigen, dass eine gewisse Zeit benötigt wird, um die Anzahlung elektronisch zu leisten. Langwieriger kann es werden, wenn eine Zentralbankgenehmigung beantragt werden soll, die in der Regel nach 5 bis 10 Werktagen eingeholt ist. Diese Genehmigung ist jedoch nicht erforderlich, wenn man die Immobilie im eigenen Namen kauft. 
 
6. Kaufpreis (The Purchase Price): 
Der endgültige Kaufpreis muss nicht automatisch der Preis sein, der vom Makler oder Eigentümer eingangs genannt wurde. Da sehr häufig etwa 10 Prozent des Kaufpreises als Verhandlungsspielraum bereits eingebaut wurden, kann man mit viel Verhandlungsgeschick auch oft mehr als 10% des Preises einsparen. 

Es ist darauf zu achten, die Anzahlung sowie den Kaufpreis termingerecht nach Südafrika zu überweisen. Wenn die Immobilie im privaten Namen gekauft wird, kann der Kaufpreis problemlos nach Südafrika an den Notar überwiesen werden, wobei alle Zahlungsbelege aufgehoben werden sollten und der Notar eine Eingangsbestätigung auszustellen hat. Diese Dokumente werden benötigt, wenn  eines Tages der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie wieder ins Ausland transferiert werden soll. Es ist wichtig zu wissen , dass eine Privatperson den gesamten Verkaufserlös ausführen darf! Ein entsprechender Vermerk sollte von der Bank auf dem „Title Deed" eingetragen werden. 
 
Während man im Normalfall eine Anzahlung von 5 bis 10% des Kaufpreises nach Unterschrift der Parteien zu leisten hat, wird der restliche Kaufpreis erst kurz vor der Übertragung fällig. In der Regel ist jedoch vertraglich geregelt, dass der Käufer nachweisen muss, dass ihm das Geld für den Kaufpreis auch zur Verfügung steht. Dies geschieht normalerweise durch eine Bankgarantie einer lokalen Bank. Als ausländischer Käufer muss daher darauf geachtet werden, dass entweder der Kaufpreis frühzeitig auf einem Konto in Südafrika zur Verfügung steht oder dass eine entsprechende Bankgarantie aus dem Ausland per Swift vorgelegt werden kann.
 
7. Maklerprovision (Commission) 
Die Maklerprovision wird in Südafrika grundsätzlich vom Verkäufer getragen, da dieser den Makler zur Vermarktung seiner Immobilie beauftragt hat. Letztendlich ist diese Courtage jedoch im Kaufpreis enthalten, die zwischen 3 und 7,5% des Kaufpreises beträgt. Sehr häufig erhält der Makler vertraglich die Möglichkeit, die Anzahlung des Käufers treuhänderisch zu halten, so dass er am Tag der Übertragung daraus seine Provision in Abzug bringen kann. 
 
8. Bankgarantie (The Bank Guarantee): 
Der Notar verlangt üblicherweise einen Nachweis vom Käufer über die Verfügbarkeit des Restkaufpreises. Der Käufer übergibt in der Regel einen bankgarantierten Scheck seiner Hausbank an den Notar. Wenn eine lokale Finanzierung gewünscht ist, tritt ein entsprechendes Schreiben der finanzierenden Bank an die Stelle der Bankgarantie. Bankgarantien ausländischer Banken sind sehr häufig mit viel Mühe und erheblichen Kosten verbunden. Sollte dies gewünscht sein, muss dies ausdrücklich im Vertrag Erwähnung finden, da ansonsten der Verkäufer auf eine Bankgarantie einer lokalen Bank bestehen kann. 
 
9. Lokale Finanzierung (Finance): 
Eine lokale Finanzierung in Höhe von 50% des Kaufpreises für einen ausländischen Käufer zum Erwerb einer Immobilie ist in Südafrika problemlos möglich, wenn die Einkommensverhältnisse des Käufers den Vorgaben der Banken entsprechen. Inhaber einer Arbeitserlaubnis oder anderer langfristiger Aufenthaltsgenehmigungen, können auch Finanzierungen von bis zu 90% des Kaufpreises erhalten. Nachfolgende Dokumente sind erforderlich, um eine Finanzierung beantragen zu können: unterschriebener Kaufvertrag, Einkommensnachweise der letzten drei bis sechs Monate, Kopie des Reisepasses. Die Möglichkeit der Finanzierung über ein lokales Bankinstitut findet sich in der Klausel wieder, die als vertragsauflösende Bedingung formuliert ist. 
 
Für viele Südafrikaner ist eine Finanzierung unbedingt erforderlich. Sollte sie dann jedoch abgelehnt werden, gilt im Falle einer vorhandenen Klausel der Vertrag als nicht zustande gekommen. 
 
10. Notar (The Conveyancer): 
Der Notar wird vom Verkäufer bestimmt. Der Käufer hat dennoch die Möglichkeit, seinen eigenen Notar im Angebot vorzuschlagen. Hier kann man unter Umständen Kosten sparen, da Notare bis zu 50 Prozent Nachlass auf ihre eigenen Gebühren geben können.
 
Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist übernimmt der Notar die Kontrolle der Erfüllung des Vertrags durch die Vertragsparteien und wird zum "Herren des Verfahrens". Er begleitet letztendlich die Übertragung des Grundstücks im Grundbuchamt. 
 
11. Übertragungsdatum (Date of Transfer): 
Für die Übertragung des Grundstücks wird ein Termin festgelegt. Dieser Transfer sollte dann auch äußerst zeitnah erfolgen, was sich aufgrund des oben genannten Ablaufs manchmal schwierig gestaltet. 
 
12. Mietausgleich (Occupational Interest): 
Häufig wird ein bestimmter Betrag im Vertrag vereinbart, den derjenige an den jeweiligen Eigentümer zu zahlen hat, der das Haus nutzt. Das heisst, der Käufer kann bereits vor einer Übertragung in das Objekt einziehen; er muss dann jedoch für den Zeitraum bis zur Übertragung eine mietähnliche Zahlung leisten. Andererseits kann aber auch zusätzlich vereinbart werden, dass der Verkäufer noch nach der Übertragung im Haus wohnt. In diesem Fall zahlt der Verkäufer an den Käufer für den Zeitraum nach der Übertragung die sog "Occupational Interest”. 
 
13. „Vootstoots": 
Diese Klausel bedeutet soviel wie "wie gesehen so gekauft" und ist fast immer in den Kaufverträgen zu finden und kein Verkäufer lässt sich darauf ein, diese Klausel aus dem Vertrag herauszunehmen. Es ist daher äusserst wichtig, dass sich der Käufer selbst umfassend über das Haus und das Grundstück informiert.
 
14. "Electrical and Beatle Certificate”: 
Vom Verkäufer oder seinem Makler sind ein Nachweis hinsichtlich der Stromkreisläufe im Haus sowie im Western Cape ein Nachweis über den Zustand der Holzbauteile im Gebäude, d.h. ob dort ein Käferbefall vorliegt, vorzulegen. Diese Zertifikate werden von dafür zugelassenen Personen ausgestellt und müssen dem Notar vor der Übertragung vorliegen. Diese Schutzklausel für den Käufer kann von den Parteien abbedungen werden. 
 
15. Zusätzliche Gegenstände (Fixtures and Fittings): 
Neben der Immobilie können auch weitere Gegenstände im Haus mitgekauft werden. Neben solchen Dingen, die fest mit dem Gebäude verbunden sind (Fixtures & Fittings), wie Einbauschränke etc. die grundsätzlich im Haus verbleiben müssen, können weitere Dinge selbstverständlich zusätzlich gekauft werden. Hier kann es ggf. sinnvoll sein, den Verkauf von Möbeln, Pkw usw vertraglich getrennt zu regeln, um nicht auch noch Übertragungssteuer darauf zahlen zu müssen. 
 
16. Zeitablauf des Angebots: 
Sehr häufig werden Kaufangebote mit einer Annahmefrist versehen. Läuft die Frist ab, ohne dass der Verkäufer das Angebot angenommen hat, ist der Käufer mit Fristablauf nicht mehr an das Angebot gebunden. Nicht selten lässt sich der Verkäufer bis kurz vor Fristablauf Zeit. Es sollte aber auf jeden Fall  vermieden werden,  in der Zwischenzeit an anderer Stelle weitere Angebote abzugeben, ohne die Gewissheit zu haben, dass es abgelehnt worden ist oder ein Gegenangebot abgegeben wurde. 
 
17. Unterschriften (Signature): 
Der Vertrag kommt nur zustande, wenn er von allen Parteien unterschrieben worden ist. 
 
18. Kosten und Gebühren
Neben der Grunderwerbssteuer (transfer duty) fallen Gebühren für Notar und Grundbuchamt an. Weiterhin müssen vom Käufer anteilig die jährlichen Grundstückssteuern bezahlt werden. Die Notargebühren und vor allem die Grunderwerbssteuer werden in der Regel etwa vier Wochen vor der Grundstücksübertragung an den Notar überwiesen, der die Steuer an den Fiskus abführt. Die Quittung des Finanzamts ist ein wichtiger Bestandteil, ohne den eine Grundstückübertragung durch das Grundbuchamt nicht durchgeführt wird. 
Wird die Immobilie von einer Privatperson gekauft, ist die Grunderwerbssteuer gestaffelt: Stand vom 01.03.2015
 
Kaufpreis 
R 0 – R 750.000:                     kein Transfer Duty 
R 750.001 – R 1.750.000:           6% des Wertes, der über R 750.000 liegt
R 1.750.001 - R 2.250.000:         8% des Wertes, der über R 1.750.000 liegt
11% vom Wert über R 2.250.000
 
Südafrika Immo-Guide - Besonderheiten:
Wird die Immobilie in Südafrika von einer Gesellschaft erworben, sind generell 10% des Kaufpreises als Transfer Duty zu zahlen. 
 
19. VAT Vendor 
Wenn eine kommerziell genutzte Immobilie, wie z.B. ein Kapstadt Gästehaus gekauft wird, kann es sein, dass der Verkäufer zur Mehrwertsteuer (VAT – Value Added Tax) angemeldet ist. In diesem Fall sind folgende Konstellationen möglich: 
a) Wenn der Käufer eine Privat- oder juristische Person ist und nicht zur Mehrwertsteuer angemeldet ist, muss der Verkäufer 14 Prtozent VAT abführen, die in der Regel im Kaufpreis eingeschlossen sind 
b) Ist der Käufer ebenfalls zur Mehrwertsteuer angemeldet, kann vorab beim Finanzamt ein sogenanntes „Zero-VAT-Geschäft" angemeldet werden. Hier braucht die VAT dann nicht abgeführt zu werden. 
 
20. Zentralbankgenehmigung 
Eine Genehmigung der Zentralbank für die Einfuhr von Devisen für die Zahlung des Kaufpreises wird nur dann erforderlich, wenn Sie als Gesellschafter einer südafrikanischen Gesellschaft Ihrer Gesellschaft ein Darlehn zum Kauf einer Immobilie geben wollen. Da es sich dann um einen Auslandskredit handelt, muss dieser bei der Zentralbank angemeldet werden. Die Registrierung als Auslandskredit ermöglicht es dem Käufer dann, Zinsen ohne Genehmigung und Kapital mit problemloser Genehmigung aufgrund des Darlehensvertrags wieder auszuführen. Weitere Informationen über die Zentralbank von Südafrika finden Sie auf folgender Seite:

 
21. Die Grundstücksurkunde (Title Deed) 
Ungefähr drei bis vier Monate nach dem Erwerb der Immobilie erhält der Käufer vom Notar die Grundstücksurkunde, das sog. „Title Deed". In dieser Urkunde ist das verbriefte Recht am Eigentum des erworbenen Grundstücks eingetragen. In diesem Dokument sind sowohl der Kaufpreis als auch die Vertragsparteien genannt. Weiterhin sind, wie bereits angesprochen, alle Informationen über sämtliche Rechte Dritter (wie Wegerechte, Wasserrechte) und sonstige Belastungen in der Urkunde aufgeführt. Als ausländischer Käufer ist darauf zu achten, dass das Title Deed „endorsiert" wird. Ein „Non Resident" Stempel weist dann nach, dass der Käufer Ausländer ist. Ist das Title Deed entsprechend endorsiert, erleichtert dies später das Antragsverfahren für die Ausfuhr des möglichen Erlöses bei dem Verkauf der Südafrika Immobilie. Den Stempel erhält man in der Regel bei der Bank, über die die Gelder zum Kauf der Immobilie ins Land geflossen sind. 
 
Es kann nicht deutlich genug darauf hingewiesen werden, dass viele der oben genannten Punkte oft nur kurz von den am Prozess des Immobilienerwerbs beteiligten Parteien angesprochen werden. Eine rechtliche Beratung und sei es nur die Kontrolle des Angebots bevor (!) es vom Käufer unterschrieben wird, sollte nie außer Acht gelassen werden.
 
Wir hoffen, daß unser Südafrika Immo-Guide Ihnen wertvolle Informationen liefert. Für eine weitere Beratung stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.
 
Ihr Südafrika Immobilien Team
 
Christoph von Kalckreuth
 
Ihr Anwalt am Kap